Mieterhöhung: Was rechtlich gilt
Nicht jede Mieterhöhung ist wirksam. Das Gesetz knüpft sie an Form, Begründung und Grenzen — und lässt Mietern Zeit zur Prüfung.
Microsoft Katja (Neural, deutsch)
Wenn ein Erhöhungsschreiben im Briefkasten liegt, gilt zunächst: Es ist ein Verlangen, keine automatische Änderung. Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss der Mieter zustimmen — und darf dafür bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang prüfen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete
Maßstab ist, was in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum üblich ist. Der Vermieter muss das begründen, etwa mit einem Mietspiegel, einem Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen. Ein qualifizierter Mietspiegel hat dabei besonderes Gewicht.
Zwei Grenzen sind zu beachten: Zwischen zwei Erhöhungen dieser Art muss eine Wartefrist liegen, und innerhalb von drei Jahren darf die Miete nur um einen bestimmten Prozentsatz steigen. Diese Kappungsgrenze liegt regulär bei zwanzig Prozent und kann in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Landesverordnung auf fünfzehn Prozent abgesenkt sein.
Modernisierung ist etwas anderes
Nach einer Modernisierung — etwa energetischer Sanierung oder Einbau eines Aufzugs — darf ein Teil der Kosten dauerhaft auf die Jahresmiete umgelegt werden. Hier ist keine Zustimmung nötig, dafür gelten strenge Anforderungen an Ankündigung und Berechnung sowie eine absolute Kappung je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Reine Instandhaltung, also die Beseitigung von Verschleiß, darf nicht umgelegt werden; werden beide Arbeiten zusammen ausgeführt, ist der Instandhaltungsanteil herauszurechnen.
Staffel- und Indexmiete
Ist im Vertrag eine Staffelmiete vereinbart, stehen die Erhöhungen bereits fest. Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex. In beiden Fällen sind Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete daneben ausgeschlossen.
Was zu tun ist
Formfehler sind häufig: fehlende Begründung, falsche Berechnung, zu kurze Fristen, ein Schreiben, das nicht alle Vermieter erfasst. Wer unsicher ist, kann sich an Mietervereine, Verbraucherzentralen oder anwaltliche Beratung wenden. Wichtig ist, die Zustimmungsfrist nicht verstreichen zu lassen — reagiert der Mieter nicht, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.
Wer zustimmt, schuldet die neue Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Verlangens.